MODERN Club／不動産よくある質問Ｑ＆Ａ

家を売却した時にも税金がかかると聞きました。詳しい内容を教えて下さい。[question]

将来の売却時のことを考えておくと、売却時の税金を軽減することができます。

family.jpgこれから購入をしようと思っている状態だと、現地点では購入する住宅を売りに出すつもりはない方も多いかもしれませんが、住宅は一生の買い物なので、どんな事態に対応できるように、いろいろなケースを想定しておきましょう。

20年、30年先を見通すことは難しいものですが、購入時の設定によっては、売却時に税金が大きく違ってくることも考えられます。

家を売って手元に残ったお金が、次の買い換えの購入資金となることもあります。現地点で将来的には売却することも想定している場合はもちろん、今後のライフプランがまだきちんと決まっていない場合も、住宅を売却した時のことを考えておきましょう。

＜売却で損失が出た場合の控除＞
不動産の価格が低下した今は、バブルの時代とは違い、売却して利益が出ることはほとんどないと思いますし、家の税金にはいろいろな軽減措置や特例があるので、税金がかからないケースが多いと思います。どちらかといえば今は、売った時の損失分をどのように控除するかがポイントになります。


＜売却して損失が出た場合の控除＞
バブルの時に高い金額で住宅を購入した方は、売却してもまだローンが残ってしまう場合も少なくありません。さまざまな控除ができているので、きちんと確認しておきましょう。

特定の居住用財産の譲渡に関する措置
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～A 譲渡損失の繰越控除(新設)、B 損失の繰越控除(延長+条件緩和)
「平成16何度税制改正の大綱」によると、買換を前提としない住宅売却時の譲渡損失に関して、繰越控除制度が新たに提案されました。（合計所得が3000万以下の年であれば買い換えに限らず、住宅を売却してローンが残る場合、その残高を売却した年の総所得金額等から4年間控除できる）

また、住宅を買い換えた時に、売却した金額より新たに購入した金額の方が高ければ、課税されない特例が延長されますし、住宅の買い換え時、売却した住宅に損失が発生した場合は損失分を3年間、総所得金額から控除できる特例が延長されました。

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＜売却で利益が出た場合の控除＞
～C 3000万円控除+D 長期譲渡所得(10年)の税額軽減(併用可)　E 課税の特例(延長)

減価償却後の取得費や、譲渡費用を差し引いた金額が課税譲渡所得です。それでも利益が発生したとしても、住まいについては二つの控除があります。

・譲渡所得があっても3,000万円までは課税されません。
・譲渡の年の1月1日で所有期間が10年を超えている場合、税率が緩和されます。

いずれの特例も細かい条件が設定されているので、必ずしも適用されるとは限りません。またこうした特例は、基本的に重複して適用することはできません。つまり、どの特例が自分にとって最も有利なのか、きちんと判断する必要があるということです。

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コメント (4)

齋藤まきえ:

国内から住民票を抜き海外に居住した状態で１３００万円程度の中古一軒家を購入し、2年後に日本に戻ってからリホーム後１６００万円程度で売却した場合、所得税（？）を収める必要はあるのでしょうか？宜しくお願いします。

投稿者: 齋藤まきえ | 2006年04月25日 22:57

日時: 2006年04月25日 22:57

加藤　綾子:

新築を建てています。
外構（門・塀）工事は契約には入れてなかったので、新築と同時期に外構を造ろうと思っていました。が、人から｢家を建ててからすぐに税務署の方が来て家を査定をするのでその時に塀があるとその分税金を多く取られるから、２～３年後に外構した方が良い」と聞きました。本当なのでしょうか？外構を造る時期は？どのくらい金額が違うのでしょうか？

投稿者: 加藤　綾子 | 2006年04月17日 11:57

日時: 2006年04月17日 11:57

不動産連載:

いつも不動産連載をご購読いただきありがとうございます。
また、この度はご投稿をありがとうございました！

いただいた質問は次号以降のQ&Aコーナーで
ご回答させていただきます。

今後とも不動産連載をよろしくお願いいたします。

投稿者: 不動産連載 | 2005年04月21日 00:18

日時: 2005年04月21日 00:18

伊藤典子:

国内から住民票を抜き海外に居住した状態で2800万円程度のアパートを購入し、2年後に日本に戻ってから3500万円程度で売却した場合、所得税（？）を収める必要はあるのでしょうか？
簡単で結構ですのでお答えいただけるとありがたいです。

投稿者: 伊藤典子 | 2005年04月08日 19:57

日時: 2005年04月08日 19:57

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