夫婦共有名義で住宅を購入する際、注意する点などはありますか？ (不動産連載)

MODERN Club／不動産よくある質問Ｑ＆Ａ

佐藤章子（さとうあきこ）:
ハウステージ有限会社代表。 CFPと一級建築士の資格を生かして住まいと暮らしのコンサルタントとして活躍中。

過去のご質問

夫婦共有名義で住宅を購入する際、注意する点などはありますか？[question]

最近は働く女性の増加にともない、夫婦で不動産を取得するケースも増えてきています。ローンは返済が長期間にわたるため、先々までのライフスタイルを考えて分担していくことが大切です。

今回は共有名義の代表的なケースを見ながら、どのように共有名義を組んでいく上で考えておきたい点をまとめたいと思います。

＜共有名義とは＞
共有名義とは、複数の人がお金を出し合って住宅を購入し、負担額に応じて共有で登記することです。例えば頭金やローンの一部を出資すると、住まいの所有権を持つことになり、その住まいの共有者となります。

夫婦それぞれがローンを組み、共有名義にすると、ローンを借りたそれぞれが住宅ローン控除を受けられるため、ローン金額が大きい場合は合計の控除額が多くなる場合があります。また、将来の相続や贈与対策でも有利になることもあるので、一度検討をしてみましょう。

共働きで貯めたお金を頭金にして住まいを購入する場合も、夫婦の共有登記にする必要があります。また、住まい購入には諸費用や家具などの付帯費用が必要です。これらの費用は、登記の対象とならない為、夫婦公平に分担するほうがよいでしょう。

さらに、相続税でも共有名義は有利に働きます。財産が一方に集中すると、かなりの相続税が課税される原因になります。財産の集中を防ぐためにも、共有名義は有利となるでしょう。

共有名義のメリット

夫婦でも自分の財産を明確にできる

リスクの分散

夫婦それぞれが「住宅取得等特別控除」など、各種控除や特例が受けられる（最高2倍）

財産を分散することで、相続税が有利に働く

＜共有名義のケーススタディ＞
夫と妻、両方が継続して収入を確保していく場合、それ自体がリスクの分散になりますが、ローンは長期的に払い続けていくものだけに、リスク分散はきちんと考えておきたいものです。ケース別に共有名義をする上での注意点をご紹介したいと思います。

Case1．夫婦の片方が頭金を負担し、配偶者がローンを負担
ローン負担者に万が一の場合があった場合、一般的に団体信用生命保険でカバーされますが、頭金を負担した側には保障がありません。夫婦の合算収入で家計を維持している場合、頭金を負担した側に万が一のことが合った時のリスクが大きくなるため、注意が必要です。

Case2.頭金とローンを夫婦で負担
夫婦のどちらかに万が一のことがあった場合は保険でカバーできます。そのため、支払能力に応じてローンを組めばリスクを分散することができます。ただし、住宅金融公庫のローンを夫婦で別々に借り入れることはできません。

Case3.収入合算する場合
Case2でも少し述べましたが、住宅金融公庫のローンは、1つの物件に対して夫婦でローンを組むことはできません。若くて収入の少ない夫婦の場合は収入合算の方法があります。この場合団体信用生命保険に夫婦で加入でき、どちらかに万が一のことがあっても安心です。この場合、名義も双方でローンを負担しますので、しっかり共有にしておきましょう。

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コメント (12)

HAL:

フラット35、共有名義でなければ70平方メートルあっても、共有名義にするとそれ以下になるため、基準を満たさず利用不可となりました･･･。
すでに数日後にはローン実行という時期になって発覚し、慌ててローンの配分比や何年固定にするかの相談＋再度のローン仮審査と、悲惨なことになっています。
銀行を信用し過ぎるのは禁物、ちゃんと基準を満たしているかどうかの確認は自分でするべきでした･･･。
これからお借り入れの皆様は、どうぞご注意くださいね。

投稿者: HAL | 2006年10月01日 23:31

日時: 2006年10月01日 23:31

イワサ　ヒロヨシ:

共有名義の解除方法をご教示願います。
（解除条件、手続等）

投稿者: イワサ　ヒロヨシ | 2005年10月27日 06:50

日時: 2005年10月27日 06:50

不動産連載:

田舎者様

この度は不動産連載にご質問をいただきありがとうございました。

いただいたご質問に対する回答を下記に掲載させていただきましたので、ぜひご一読下さい。
http://www.interblog.jp/fp/page/2005/08/post_33.html

今後とも不動産連載をよろしくお願いいたします！

投稿者: 不動産連載 | 2005年08月17日 22:47

日時: 2005年08月17日 22:47

不動産連載:

たぁぼ様

この度は不動産連載にご質問をいただきありがとうございました。

いただいたご質問に対する回答を下記に掲載させていただきましたので、ぜひご一読下さい。
http://www.interblog.jp/fp/page/2005/07/post_29.html

今後とも不動産連載をよろしくお願いいたします！

投稿者: 不動産連載 | 2005年08月17日 22:46

日時: 2005年08月17日 22:46

不動産連載:

ねえね様

この度は不動産連載にご質問をいただきありがとうございました。

いただいたご質問に対する回答を下記に掲載させていただきましたので、ぜひご一読下さい。
http://www.interblog.jp/fp/page/2005/07/post_28.html

今後とも不動産連載をよろしくお願いいたします！

投稿者: 不動産連載 | 2005年08月17日 22:45

日時: 2005年08月17日 22:45

不動産連載:

panda様

この度は不動産連載にご質問をいただきありがとうございました。

いただいたご質問に対する回答を下記に掲載させていただきましたので、ぜひご一読下さい。
http://www.interblog.jp/fp/page/2005/03/post_14.html

今後とも不動産連載をよろしくお願いいたします！

投稿者: 不動産連載 | 2005年08月17日 22:42

日時: 2005年08月17日 22:42

木村:

前略
初めてメールします。夫婦で共有名義で不動産を購入しました。妻のほうが1200万頭金を出しました。旦那のほうが1600万ローンで組みました.ですが、1年で別れることになりました.売却価格が2000万になりました。(妻は、半分の名義を登記してます。)妻は、1000万もらえますか

投稿者: 木村 | 2005年08月12日 21:29

日時: 2005年08月12日 21:29

田舎者:

土地と家の共有名義の時の贈与税に関して教えて頂きたいです。
バックナンバー等を見ると、夫婦間の贈与税は年間１１０万までは控除されるとのことですが、下記のケース場合は問題ありませんか？

①土地と家で３０００万のローンを夫一人で金融機関より借りる。
②土地と家の名義は夫婦共有とし７（夫）：３（妻）を考えてます。
③諸事情で連帯債務が出来ない場合、夫のローン返済通帳に毎月３万円を振り込む。

このような場合、②の時点で財産分与等で贈与税が掛かってしますのでしょうか？
また、③のように共有分の相当額を毎月夫へ支払えば問題ないのでしょうか？？
それとも共有持分の相当額（年間）が贈与税控除額以内であれば、夫への支払いはなくても良いのでしょうか？

この点でとても悩んでおりますので良きアドバイスがあれば宜しくお願いいたします。

投稿者: 田舎者 | 2005年07月27日 10:39

日時: 2005年07月27日 10:39

たぁぼ:

以下の２つの相違点がわかりません。

1) 連帯債務者
2) 連帯保証人兼担保提供者

アドバイスをいただけますでしょうか？

投稿者: たぁぼ | 2005年06月28日 22:33

日時: 2005年06月28日 22:33

ねえね:

夫婦共有名義マンションのローン借り替えを検討しています。現在は、夫名義の金融公庫6割、妻名義の年金福祉4割となっていますが、夫名義に一括して金融機関で借り替えるつもりです。権利書の名義は変更せずに行いたいのですが、その場合、贈与税や所得税についてはどうなるのでしょうか？現在のマンション時価はローン残高より低いようです。よろしくお願いします。

投稿者: ねえね | 2005年06月10日 01:25

日時: 2005年06月10日 01:25

不動産連載:

pandaさま

この度はご投稿をありがとうございました！
いただいた質問は次号以降のQ&Aコーナーで
ご回答させていただきます。

今後とも不動産連載をよろしくお願いいたします。

投稿者: 不動産連載 | 2005年03月28日 12:27

日時: 2005年03月28日 12:27

panda:

テレビでよく欠陥住宅の特集などをやっていますが、自分の買った住宅が欠陥住宅だったら…と思うと、心配です。
欠陥住宅かそうでないかの見分け方があったら、教えて下さい！

投稿者: panda | 2005年03月11日 20:24

日時: 2005年03月11日 20:24