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●ステップ1　年収別返済可能金額
最初に金融機関が年収に応じて、どの程度の額の返済が毎月可能と考えているかをみます。住宅金融公庫が支援する長期固定金利ローン（フラット35）の基準は以下の区分となっています。

民間の住宅ローンの借入可能基準は、上記基準よりも若干緩やかです。銀行によって異なりますので、実際に借入する銀行に確認ください。また民間の場合は、実際は担保物件・その銀行での取引実績・個人信用・その時の銀行の状況などによって裁量の余地があります。個人であれば確実に毎年預金を増やしていっているなど。毎年の貯蓄増と家賃などの費用が住宅ローン返済額より多ければ、収入にかかわらず返済能力は高いとみなされます。

●ステップ2　 事例による毎月返済可能金額の算出
具体的に、年収800万円のケースで試算してみましょう。
年間の返済可能金額→年収の40％以内　800万円×0.4=320万円
月々の返済可能金額→320万円÷12ヶ月=約26万円
ホーナス返済があれば、月々の返済は少なくできますが、これからの時代は、1つの会社に定年まで勤務し続けるケースは次第に減っていくと考えられ、転職した時は、少なくとも1回分のボーナスは無いと思った方が良いでしょう。ボーナス返済は考えずに、毎月の収入で返済できる範囲で考えていくべきです。ボーナス分は積極的に繰上げ返済にまわすか、教育資金や老後の資金のために運用にまわしましょう。

●ステップ3　借り入れ可能金額の算出
では毎月26万円返済するとして、どれだけの金額の借入が可能でしょうか。金利や返済期間によって異なります。7,819万円と4,035万円では倍近い違いです。

毎月26万円の返済で借入できる借入金額

※2.0％は変動金利を想定しています。
　2.76％はフラット35を想定しています(ただし、銀行によって金利は異なります)
　3.5％は景気が上向いた時の金利を想定しています。
　6.0％は住宅ローンとして、世界的にみた金利水準(6～8％)を想定しています。
　住宅金融公庫はかって、5.5％金利が長く続いていました。

ステップ4　金利変動による返済額の変化
次に上記の表から、7,034万円を変動金利2ステップ4　金利変動による返済額の変化
次に上記の表から、7,034万円を変動金利2％・30年ローンで借入れた場合を例に、10年後に金利が3.5％になると返済額がどのようになるかを検証してみたいと思います。通常、金利の見直しの際に返済額が急に上昇しないような特約(一般的に以前の月々返済の1.25倍以内)がありますが、その場合は本来返済しなければならない金額との差額は銀行が負担してくれるわけではありません。差額分は新たな借金として元本に再投入されます。ここでは特約は考慮しないで考えます。

上記の条件で借入れた場合の10年後の残債→約5,140万円
5,140万円を3.5％の金利、残りの20年で返済→毎月の返済額は298,097円

当初10年の金利が2％と低く計算されています。その為に10年間で相当元本が減りますので、10年後は＋４万円程度の増加ですが、10年間に金利が2.5％、3％と徐々に上昇していくと、より差額が大きくなります。