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そのため、中古住宅は20年経たずに資産価値ゼロとして、土地の評価だけで取引されてきました。従って中古住宅を安く購入して、資金が貯まり次第、建て替えるようなスタイルも可能で、特にバブル期は最初の中古住宅購入の際のローンも、物価の上昇とそれに伴う所得の増加によって相対的に負担が少なくなり、建て替え資金の準備も比較的容易にできました。

しかし、建物の耐用年数も長くなり、地球環境の保全面からも、政策的に単なる築年数ではなく、建物の維持管理の状態によって価値を評価するような方向に向かっています。

●中古住宅購入のメリット
(1)価格面のメリット
・安く住まいを購入でき、建て替えまでに資金の準備期間ができて、住まいづくりの資金準備を2段階に分けることができます。
・建物がしっかりしていれば、比較的安価で住まいが入手でき、住み続けられます。

(2)ライフスタイル・流通面のメリット
・短期の利用、老後の住みかなど、建物の残りの耐用年数と利用期間が一致していれば、メリットがあります。子供が引き継ぐ時に、希望の間取りに建て替えることが可能です。
・将来の生活スタイルの予測がつかない場合や流動的な場合に、無駄な投資額を避けることができます。

●中古住宅購入のデメリット
(1)建物の性能に関する問題点
・図面が残っているとは限りません。改修や増築の時に無駄な手間や費用がかかる場合があります。
・地盤や擁壁、盛土など、見えない部分の品質が不透明なことが少なくありません。
・耐震性が昔の基準の場合があります。耐震性能は、年々基準以上に重要視されています。
・外見はきれいに塗り替えられていても、内部の老朽化はどうなっているか分かりません。

(2)税金面の優遇措置に関するデメリット
・新築建物は新築後3年間、一定の条件のもとに固定資産税の1/2軽減措置があります。
・住宅取得ローン控除の対象となる家屋は20年以内に建築されたもの(耐火建築は25年以内)です。
・不動産取得税の控除額は、築年数が古いほど少なくなります。
・買い換えの場合の課税の特例を適用するには、買換資産の築年数に制限がある場合があります。

(3)建て替え時の建築制限に関して注意点。
・違法建築の場合…以前と同じ規模で建てることはできない場合があります。新築当初は合法でも、勝手に増築している場合もあります。建築制限などを確認して、建て替え可能かどうか確認してから購入ください。
・用途が変更の場合…用途地域や防火制限などが厳しくなり、一般の木造等が建てられない場合もあります。