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Ｑ：3年前に3250万円を25年返済で借りました。2年固定で借りています。昨年再度2年固定で借り換えをしました。来年の4月頃が借り換え時期になります。利率は1.5％（完済時まで0.5％優遇付）、今年の4月で残金3000万円程です。金利が上昇するようであれば、10年固定ぐらいに切り替えようと考えています。現在借りている銀行の10年固定は3.7％だそうです。優遇で3.2％と言うことになります。最近他の銀行でキャンペーンなどを見ていると、優遇を入れて10年固定でも2％台のものもあるようですが、銀行を代えての借り換えもあるかなと思っています。借り換え費用もいりますが…。現在の銀行で来年当り10年固定にした方が良いか、現在行われているキャンペーンなどで他の銀行に借り換えする方が良いか迷っています。もっと言えばもう少し現在の銀行で短期固定で低金利を享受できるか悩んでいるところです。

Ａ：今回は以前ご紹介したコラムを受けて、具体的な数値を交えてご質問にお答えしようと思います。

将来の金利は、誰にも特定できません。前回のコラムに添ってご自分のリスクの許容範囲を算出してみてください。もし自分のリスクを把握するのが不可能な場合は、変動金利の選択は不向きとも言えます。固定金利を選択し、繰上げ返済によって実質金利を下げる方式が有効でしょう。

平成15年10月より、住宅金融公庫が支援する証券化ローンの長期固定ローン「フラット35」が登場しました。当初の金利は3.39％程度でしたが、現在は2.83％（平成17年12月現在）程度です。ご質問では3年前に借入したとのことですから「フラット35」はまだ商品化されていなかったと思いますが、平成13年ごろから、証券化ローンは市場に登場し始めました。金利も3%以下でした。ご質問にある3.2%を下回っています。「フラット35」は借換えには対応していませんが、借換え可能な証券化ローンもあります。金利も平成18年2月7日現在2.67%（返済18～20年）のものもあります。

●証券化ローンについて
証券化ローンとは、金融機関が商品化した住宅ローンの債権を売却し、証券化後に投資家に売却します。「フラット35」は住宅金融公庫が買い取って証券化するもので、あくまで民間の住宅ローンです。したがって金利も銀行によって異なります。金利上昇した場合のリスクは投資家が担いますので、民間の金融機関は、今まで不可能であった長期固定の住宅ローン商品を提供できるようになりました。

参考に「フラット35」の特徴を記載しておきます。借換え可能な証券化ローンは下記の条件と、若干違いますが、保証料不要と繰上げ返済手数料不要な点は共通しているでしょう。

　「フラット35」の特徴
　１）最長35年間の固定金利
　２）保証料不要
　３）繰上げ返済手数料不要
　４）最高5000万円まで
　５）購入費の80%まで融資

●未収利息とは
以前のコラムの最後に簡単に触れておきましたが、変動金利での借入の場合、途中で金利が上昇しても、返済金額はそれまでの1.25倍に抑えられる特約が一般的でしょう。以前のコラムにある表を利用して考えてみましょう。

仮に2.0%の金利が急騰して3.5%になったとしても1.25倍に納まり、表の通りに支払うこととなります。30年返済以上は、上昇率がより高いと逆転します。金利は平成3年より急降下で1年間に1.5％位下がるケースもありました。ここ最近は緩やかな上昇ですが本来、市場金利は、下がる時は緩やかで、上昇期は急激であると言われています。万一、逆転した場合は、その差額は元本に再組み入れされます。以前は、未収利息は返済完了時に一括請求されたこともありました。この場合はあくまで未収利息として利息にさらに利息がつくことはありませんでしたが、元本に組み入れられると、利息に再度利息が付きます。

当初2年間の金利は分かりませんが、3250万円で3年目の金利が1.5%で2006年４月の残高が3000万円とすると、繰上げ返済はされていないように見受けられます。変動金利を選択する場合は、やはり許容金利の限度を知って、極力低金利の間に繰上げ返済をしていくことに尽きます。現在の低金利での生活設計は危険だと思います。短期の固定金利は、実質変動金利と変わりはありません。

本来は、低金利時は固定金利のローンが鉄則です。長期固定の証券化ローンを一度検討のひとつに入れることをおすすめします。変動金利と比較して多少金利が高いとしても、安心して生活設計ができるメリットは小さくありません。繰上げ返済の手数料がありませんし、繰上げ返済額も公庫のように100万円単位でなく、自由に返済できるものもあります。