モダンフォルム　MODERNFORM official website

Ｑ：ローンを借りて、預金がある場合、この分の住宅ローンの金利が0になるローンを教えてください。また、主に何の銀行をやっているか教えてください。

Ａ：現在、預金連動型住宅ローンは１行しか扱っていないと思います。したがって「預金連動型住宅ローン」で検索すれば表示されるでしょう。業務内容も分かると思います。公的なものであればともかく、特定の商品や会社等を紹介することは、今後とも差し控えたいと思います。ただ、ライフプランニングの観点から、どのような意味合いなのかを少し解説したいと思います。

●預金連動型住宅ローンの仕組み
　仮に1,500万円の住宅ローンを借入れて、預金が500万円の場合、住宅ローン残高の内1,000万円分だけに利子計算がされる仕組みです。

●考えるべきポイント
ポイント1…対象となる預金は「普通預金」と「外貨普通預金」のみで、普通預金は無利子となる。
ポイント2…繰上げ返済手数料は1回につき21,000円。
ポイント3…第1順位の抵当権設定。住宅金融公庫が支援する証券化ローンなどと併用できません。
ポイント4…固定金利は3・5・10年、その後変動または、見直し金利後の固定金利。
ポイント5…購入価格に対して、6割を超える融資には割増金利が設定される。
ポイント6…自由に出し入れできる手元資金を残しておける。
ポイント7…預金に利子がつかなくても、同額のローン金利分の運用と同じ。
ポイント8…免除されるローン利子分の資産が増える。
ポイント9…住宅ローン減税がフルに活用できる。

●ポイントを検証してみよう
検証1…ローンの残高が減るわけではないので、残高に3・5・10年後の上昇金利が課せられます。上記の各ポイントは金利上昇や、総返済額に対してどの程度メリットがあるか、一概には判断できません。
検証2…低金利の恩恵は繰上げ返済でより多く享受できますが、仮に50万円のボーナスを繰上げ返済すると手数料は4.2％相当額になります。
検証3…実際の金利が、特に長期固定金利の証券化ローンなどと比較してメリットがあるか、実際のシミュレーションが必要です。
検証4…手持資金を据え置くことによって、その後別の住宅ローンへの切替など選択肢が限られてはいないでしょうか。また、万一の場合、普通預金を取り崩すのでしょうが、ローン返済そのものは大丈夫でしょうか。住宅金融公庫が支援する住宅ローンのように返済方法の変更等の措置が、先々とも用意されるでしょうか。
検証5…普通預金を多く積めば、ローンの利率は低下していくでしょうが、その分自分で運用した時と比較して、本当にメリットはあるでしょうか。

他にもあるかも知れませんが、自分のライフプラン設計上、本当にメリットがあるかどうか、上記のポイントと検証事項をよく吟味してください。いずれにしても、余裕のないローン設定は禁物です。全期間固定金利のローンでない限り、一定程度の金利上昇を見込んだ利率で返済計画を立てて、実際の返済差額分は、投資や繰上げ返済にまわす余裕が必要です。