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Ｑ：教えてください。宅地建物取引業について、知事の免許を受けずに、下記の行為はできますか？
１．自分の家をWebに公開して、買い手を募る方法。
２．不動産屋さんと組んで、不動産屋さんの持っている物件をWeb上で公開する行為。
３．２のケースで成約後、不動産屋さんから成功報酬を得る行為。

Ａ：結果的にどれも可能です。ひとつ一つ、検証してみましょう。

●自分の家をWeb上に公開して、買い手を募る方法

自分の家を売るのに、不動産業者を介さなければならないということはありません。
だれにでも売ることができます。買い手を募る方法も自由ですし、広告を出してもかまいません。
ただし、不動産広告のルールは守る必要があります。

Web上での不動産広告に関しては、公正取引委員会が昨今のインターネット取引の普及などによる取引形態の多様化を受けて、広告媒体や対象不動産の販売形態などを詳細に規定しています。

その他不動産広告に関しては、バックナンバー参照ください。→「不動産広告で物件を見極めるポイントは？」

●不動産屋さんと組んで、不動産屋さんの持っている物件をWeb上で公開する行為

以前、ご紹介した「宅地建物取引主任者の役割について」という記事から復習してみましょう。宅地建物取引業者とは、不特定多数を対象に、反復して不動産の取引を行うことを業とするものです。自ら賃貸業を営む場合や一括して不動産を売却するだけでは、不動産取引業に該当しません。宅地建物取引業を行うには、国土交通大臣（2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合）または、知事の免許を受ける必要があります。

宅地建物取引業は、下記の行為を業とするものと定義されていますので、単に紹介するだけなら免許は必要ありません。
１）宅地、建物を自ら売買、交換する
２）宅地、建物の売買、交換、賃貸の代理をする
３）宅地、建物の売買、交換、賃貸の媒介をする

●成約後、不動産屋さんから成功報酬を得る行為

私は、資産運用を考える顧客から、コンサルタントの一環として適当な投資物件の紹介を頼まれることがあります。私は不動産取引業ではありませんので、当然免許は持っていません。

顧客に見合った規模・価格・利回り・リスクの程度など、さまざまな条件をまとめて、知り合いの不動産業者に依頼します。あちこち依頼する場合もあれば、専任にする時もあります。

選び出された物件は、まず私が吟味します。納得できるものであれば、顧客に紹介します。コンサルタントなので全ての作業は有料です。直接の料金は顧客に請求しますが、このような派生的業務はその時々で顧客と話し合います。

かかった時間だけ請求する方式は、顧客から見れば「故意に時間を掛ければ、報酬が増える」という疑念があります。また、私からすれば、本業なら別ですが、本当に適当な物件がすぐに見つかるかどうかも分からない専門外分野が関与する業務を、成功報酬にすると、採算が合わなくなることもあります。

したがって、この部分の報酬は「紹介料として」不動産業者から受取るケースの方が、双方納得する場合があります。媒介料などの上限は定められていますので、顧客から見れば媒介料が増えることもありません。このようなケースは、不動産取引業の業務をなんら行っていません。