MODERN Club／不動産よくある質問Ｑ＆Ａ
佐藤 章子（さとう あきこ）:
ハウステージ有限会社代表。
CFPと一級建築士の資格を生かして住まいと暮らしのコンサルタントとして活躍中。
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リフォームにも確認申請が必要？[question]
Ｑ：父と同居するにあたり、リフォームを検討しています。リフォームも改築と同じ手続きなのですか。
Ａ：リフォームという言葉は法律用語ではありません。先のコラム「改築に必要な申請とは」にもあるとおり、検討されているリフォームが建築用語で言うところのどれにあたるかで、確認申請を必要とするかどうかが決まります。確認申請の手続きが必要なものは、「建築（新築・増築・改築）」「大規模修繕」「大規模な模様替え」だけであり、それ以外は必要ありません。
●リフォームをするにあたって大切なこと
「改築に必要な申請とは」で、リフォームする際の耐震性能の確保についてご紹介しましたが、そのほかにも大切な注意事項があります。
・リフォーム業者がその建物の工法の特性を理解しているか
リフォームは、建築した工務店で行うほうが無難です。特に住宅メーカーなどは独自の工法や、たとえ在来工法であっても金物などに独自の使い方があったりします。工法の特性や仕様に熟知していないと、リフォームによって重大な問題を発生させかねません。
・ローンを借りている場合
ローンの返済中、建物は債権の担保になっています。たとえば、住宅金融公庫から借入したのであれば、公庫の仕様通りに設計・施工されていて、かつ図面審査や現場審査でそのことが確認されたものに対して、融資が実行されています。ですから、担保価値をさげることは許されませんし、そうした事例を私自身は実際に耳にしたことはありませんが、厳密に考えれば一括返済を請求されることもありえます。一度ローン借入時の約款等に目を通すことをお勧めします。
・保証との関係
平成12年4月より、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行され、新築住宅の請負契約または売買契約における瑕疵担保責任が義務付けられました。引渡しから10年間、構造耐力上主要な部分等の瑕疵につき、民法で定める請負人の担保責任を負います。この法律の制定以前から、住宅の供給側は独自の保証制度を運用してきました。10年を超える保証制度を採用している会社もあります。また、住宅性能保証制度の適用を受けている住宅であるなら、保証についても考慮する必要があります。
安易にリフォームを行うと、万一瑕疵が発生した場合、その因果関係が不明瞭になるケースがあります。もともと新築時からあった瑕疵なのか、リフォームによるものなのか、トラブルになりかねません。
上記のような事項を考えれば、リフォームという言葉は軽いイメージですが、決して軽く考えてはなりません。むしろ、新築以上の難しさがあると言えます。新築時の図面や写真、仕様書等をしっかり保管しておくとリフォームの際に役立ちます。構造計算が必要な建物では、構造計算書の保管も大切なことが、最近の事件でかなり一般に浸透しました。
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