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住まいの買い替えは、最初に住まいを取得する時と比べて、いろいろ難しい判断を迫られるケースが少なくありません。

「購入」のみの時と比較して、「売却＋購入」の場合は諸費用もより多くかかります。また、居住用財産をめぐる税金の特例の中で、どれを選択するかも大きな問題です。

●買い替え物件の選択

「子どもが大きくなって手狭になった」、逆に「子どもが巣立ったために、もう少し小さな物件を」、「共稼ぎになったので、より便利なところへ」など、買い替えの理由はそれぞれですが、日本の不動産市場にはまだ健全な中古流通市場が形成されていません。

中古物件は、本来の価値と比較しても極端に値下がりしてしまいます。また、高度成長期のように、価値が上がった住まいを買い替えて、次第に資産を増やしていくようなことは不可能になりました。

新規に購入する物件は、新築でも中古でも、資産価値が目減りしない物件をじっくり選ぶことが大切です。その後の売却予定の有無にかかわらず、売却しやすく、賃貸も可能な物件であるかどうかが重要なポイントです。

●住まいを買い替える時の問題点のあれこれ

◇明け渡し時期が入居可能時期より早い場合／売却契約が成立しても購入物件が見つからない場合
　　　→仮住まいの場所の確保と費用(家賃や2度の引っ越し、仲介手数料など)の発生。

◇購入契約後、なかなか売却できない場合
　　　→二重ローンの発生、資金繰りの調整。ローン借り入れが出来なかったり、売却できなかったりし
た場合の契約解除の特約があっても、売却できないとみすみす優良物件を逃すことになります。

◇ローンの残債が売却金額より高い
　　　→バブル期に購入した物件は、このような事態も考えられます。

◇売却価格をいくらにするか、売れない場合の値下げはどうするか
　　　→購入物件が決まって、売却価格を下げざるを得ない場合は、収支予定が大きく狂ったりします。

◇購入物件が中古の場合の価格交渉
　　　→優良物件は当然、誰もが注目しますので、早い者勝ちです。

◇売却と購入の仲介業者の選定と手数料の交渉

●居住用財産(住宅)をめぐる税金の特例

住まいを買い替える時は、下記3つの特例のいずれか1つを選択することになります。

3,000万円控除…譲渡益から最大3,000万円を差し引いて、譲渡所得の税額を計算できる特例

買い替えの特例…譲渡額が取得額以下の場合は譲渡所得が課税されず、譲渡額が取得額を超える場合は、超える部分についてだけ課税される特例

買い替えによる損失の繰越控除…住宅の譲渡について、その年の譲渡所得と通算してもなお控除されない譲渡損失があった場合、翌年以降3年内の各年分の総所得金額から繰り越し控除を可能とする特例

住宅の譲渡に関する税金の特例は、「控除により譲渡所得を低くするもの」「税率を低くするもの」「課税を繰り延べるもの」と様々です。それぞれ上記表以外にも詳細の適用条件が規定され、相互に併用できないものもあります。

実際の選択の時は、ファイナンシャルプランナーに相談するか、あるいは比較的安価な住まいと暮らしの税務関係の書物もありますので、詳細を確認の上、決定ください。