保証人になったときのトラブルについて (不動産連載)

MODERN Club／不動産よくある質問Ｑ＆Ａ

佐藤章子（さとうあきこ）:
ハウステージ有限会社代表。 CFPと一級建築士の資格を生かして住まいと暮らしのコンサルタントとして活躍中。

過去のご質問

保証人になったときのトラブルについて[question]

Q：私が性格的に着実型ではないので、昭和40年、現在所有の住宅、土地も最初から「妻」名義で購入。現在結婚暦48年。30年前、近くに大型マンションの1室、1,440万を夫婦共有で（ローンの関係）購入。現在ローン残金無し。地の利よく現在売買価値約2,000万。

最近、私は友達の事業の保証人に印を。友達の事業があぶなそうで、妻に迷惑を掛けたく無いので、賃貸中のそのマンションを妻名義に「名義変更」したいのですが、何かよい方法があったら教えて下さい。随分と虫のよい話ですみません。尚、私は無職、国民年金。所得年間42万円です。

A：最初にお断りしておきますが、私は税理士・弁護士・行政書士等ではありません。専門外の内容を個別に回答するのは適切ではありません。実際の問題は、弁護士等へのご相談をお薦めします。

従って、ここでは、広くコラムを読まれている方々が、社会で起きているさまざまなリスクに対して、どのような点に注意すればよいか、解決の糸口はどのようなものがありそうか…などについて少しでも知識を得ていただく観点に絞っています。

保証人になったがためのトラブルは古くからある問題ですが、「振り込め詐欺」「ネット上のトラブル」など、リスクは社会の変化に応じて、次々と生まれていくものです。そして今は、まさに大きく社会が変化しようとしている転換期と言えます。

なぜこんなに「振り込め詐欺」が拡大するのか不思議に思われるかもしれません。多くは「自分は絶対にだまされない」と思っているでしょう。保証人の問題も「古い友人だから」「形式的なものだから」などと、いとも簡単に引き受けるケースがなくならないのでしょう。

考察1

このケースは「保証人」になったとのことなので、「連帯保証人」でない限り、債権者にまず債務者に請求するように言い渡せます。これを催告の抗弁権と言います。その後請求がきた場合でも、主たる債務者は支払い能力があり、まずその財産に対して執行して欲しいと要求することができます。債務者が現金はなくても（あるかもしれませんが）、どれだけの財産を所持しているかが問題です。全てそれを処分させてから、保証人は保証すればよいのです。

考察2

妻に迷惑とは、どのようなことでしょうか。保証人になった以上、債権者の正当な請求には応ぜざるを得ません。但し、正当な妻の財産は侵害されません。家賃分を毎月返済する、妻に買い取ってもらって返済する、など交渉や返済方法はいろいろ考えられます。お気持ちは分かりますが、保証人になった以上、債権者に「支払いたくない」は通用しません。

考察3

『性格的に着実型ではないので、昭和40年、現在所有の住宅、土地も最初から「妻」名義で購入』の部分は、どのような処理になっているのでしょうか。妻の個人の資金から全て土地と建物の費用を拠出したなら問題はありませんが、不動産は、拠出した金額に応じた持分登記が原則です。拠出額の比率と異なった持分登記は、贈与に当たります。

国税の時効は5年（特別な場合は7年）ですが、このコラムでも名義の持分を曖昧にしたためのトラブルに対する質問が多く寄せられています。これから住まいを購入される方は、夫婦それぞれが提供した金額に応じた持分とすることと、諸費用の負担、ローンの負担なども充分に話し合って下さい。

　　
共有名義の難しさ

拠出した持分に応じて、と言っても簡単ではありません。例えば、妻が諸費用と頭金分600万円を負担して、夫が2,400万円のローンを組んで持分を1：4にしたとします。この場合、妻の諸費用の負担分が持分に反映されていません。

さらに夫のローンは生活費から負担しているので、夫婦で支払っているようなものです。このケースで仮に離婚になった場合は、持分を1/2にしたとしても、もめてしまう可能性があります。特にマンションの価格が低下して、ローン残債が売却価格を上回った場合など、問題が複雑化します。

夫婦で働いて資金を貯め、諸費用も頭金も、そしてローンの借り入れと返済も全く平等に分担し、持分も平等に登記。生活費も平等に拠出し、さらに家事や育児も平等に分担。…これが共有名義とする上での最も低リスクな形で、ここから逸脱する部分が、将来問題となる可能性を含みます。

なぜ共有名義の話を再度取り上げるのかと言えば、お問い合せが多いことと、社会の最小単位である夫婦間の約束事とその中のリスクをしっかりとらえることが、保証人になるリスクも含めて、広く社会のリスクをとらえる第一歩のように感じ始めているからです。