MODERN Club／不動産よくある質問Ｑ＆Ａ

離婚に伴うマンションの処分[question]

Q：つい最近、夫婦で中古住宅を購入しました。名義は主人6:私(嫁)4です。家を購入したのはいいのですが、すぐ離婚することになってしまいました。私が家をもらう場合はどうなるのでしょうか？かなりの贈与税がかかってしまうのでしょうか？離婚した後、世帯主変更だけで済むのでしょうか？

1,850万で購入したばかりの家ですが、売ったらもっと安くなると覚悟もしております。私が出て行き、主人が家に残る場合も、どんな手続きがいるのか贈与税がいくらかかるのか全く分かりません。力を貸していただきたく投稿しました。宜しくお願い致します。



A：毎回最初にお断りしているのですが、私は税理士・弁護士・行政書士等ではありません。専門外の内容を個別に回答するのは適切ではありません。実際の問題は、専門の方にご相談をお薦めします。

従って、ここでは、広くコラムを読まれている方々が、社会で起きているさまざまなトラブルに対して、どのような点に注意すればよいか、解決の糸口はどのようなものがありそうか…などについて少しでも知識を得ていただく観点に絞っています。


マンションの処理の方法

離婚する（した）夫婦として、気持ちの上で現実的でないケースもありますが、とりあえず考えられる方法を整理してみましょう。1-2や2-2が一般的なように思いますが、どの方法がベストかは、それぞれのケースで違います。

１．売却する

1-1　持分に応じて売買代金を分ける…この場合、売却の諸費用は持分に応じて負担します。
　　　　※実際の夫婦の拠出額と持分比に差異がある場合は、もめることがあります。
　　　　　 ローンがある場合も厄介です。売却代金でローンを精算できない場合もあります。
　　　　　 購入費以外に諸費用を誰が負担したかも、問題になるケースがあります。

1-2　離婚による財産分与の一環として組み込み精算する。

２．どちらかが居住する

2-1　どちらかが相手に売却（理論的には分割で代金支払いも可能）
2-2　離婚による財産分与の一環として譲渡
2-3　贈与する
2-4　持分はそのまま、居住した方が家賃を支払う

３．賃貸物件とする

3-1　どちらかが相手に売却
3-2　離婚による財産分与の一環として譲渡
3-3　贈与する
3-4　持分はそのまま不動産業者に依頼し、家賃を双方に入金してもらう。
　　 　または、一方が受け取り、相手に支払う。


大切なポイント

◇自分達がどうしたいかが大切
◇心情的に受け入れられる方法の中から選ぶ
◇離婚に伴う財産分与及び慰謝料の一環で考える
　 （婚姻期間に形成した財産の離婚による応分の分与は無税です）
◇財産の目減りを極力防ぐ方法を取る
◇過度な税金を支払わなくてもよい方法を取る


その他の留意点（居住用財産の贈与の特例）

婚姻期間が20年以上の場合は、夫婦間の居住用財産の贈与（夫から妻へなど）には2,000万円の特例があります。基礎控除を加えれば2,110万円まで無税です。当然、譲渡の時に婚姻していなければなりません。

居住用財産の実物でなくても、住宅を取得する資金でもかまいません。但し、継続して贈与を受けた住宅に居住することが条件です。

※下図、再掲載です
060209_002.jpg

売却は、諸費用や仲介料などでかなり財産が目減りします。その後の生活設計に照らし合わせて、結局はどうしたいかが肝要で、それに伴って適切な、あるいは有利な方法を検討していきます。

離婚は大きなストレスを伴いますので、これ以上ストレスを伴うマンションの処理方法はよく考える必要があります。すっきりとして今後の生活を立て直すことに集中することも大切でしょう。

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