共有名義　総集編1 (不動産連載)

MODERN Club／不動産よくある質問Ｑ＆Ａ

佐藤章子（さとうあきこ）:
ハウステージ有限会社代表。 CFPと一級建築士の資格を生かして住まいと暮らしのコンサルタントとして活躍中。

過去のご質問

共有名義　総集編1[question]

『共有名義』の問題については、このコラムで度々ご質問をお受けしました。一般的な解説を加えながらも、多くはご質問の内容に添った形でお答えしなければなりませんでしたので、今回、総集編として何回かに分けて整理しておきたいと思います。

最近は男女平等の考えから、ほとんどの夫婦は共有名義で住まいを購入または建築されます。しかし、将来の生活スタイルの変遷や不測の事態に対して、最もリスクの少ない方法を選択するのは意外に難しいものです。

1.共有名義とは

不動産を取得した時は、その所有権を明確にするために所有権保存登記をします。共有名義とは、この時の費用の出資額に応じて、持分を分けて登記することをいいます。出資額には頭金の額とローンの借入額などが含まれます。

親などから住宅資金援助を受けた額も、当然受けた本人の出資額となります。全く費用を負担していないのに持分登記すると、その分の資産を贈与されたとみなされ、多額の贈与税が課されてしまいます。

◇共有名義のメリット

・夫婦でも自分の財産を明確にできる。
・住宅ローンを分担していれば、ローン控除がそれぞれに受けられる。
・売却の時に、居住用財産の譲渡の3,000万円の特別控除がそれぞれ受けられる。
・子どもに相続する時に資産が分散される。

◇共有名義のデメリット

・離婚の時にトラブルになる。
・売却時に売却益の分配（または買換え物件の持分登記の持分配分）でトラブルになる場合がある。
・売却には共有名義者全員の同意が必要。

2.基本スタイル

共有名義の問題を考えるにあたって、下記のような基本的なケースを設定しておきます。現実にはほとんど無いケースかも知れませんが、このような設定をした理由は、この設定から逸脱した部分が、将来の様々な状況の変化に対して、リスクとなる可能性のある要素だからです。逸脱が大きいほどリスクも大きくなります。

また、逸脱した部分に心情的な要素が加わると、それがトラブルの要因につながります。詳しくは次回以降に譲るとして、下記のケースの条件をみると、共有名義の設定が実はかなりハードだということが分かると思います。

◇基本的ケースの設定条件

・夫の年収と妻の年収は同額とする。
・住まいの取得に要した費用の分担は下記の通り、妻1/2、夫1/2である。
・登記の持分は、妻1/2、夫1/2とする。
・生活費の拠出は、妻1/2、夫1/2とする。
・家事や育児の時間的負担は、妻1/2、夫1/2とする。

◇事例：夫婦に収入格差が大きい場合

夫が死亡した場合、夫のローン残債は夫の団体信用生命保険で賄われますが、妻の年収が少ないと、自分の収入によって過分な残りの1/2のローンを返済し続けなくてはなりません。年収差が大きい場合のリスク軽減には、年収差に応じた取得資金の負担と名義の持分配分とするのが妥当です。

◇事例：妻が出産予定している場合、育児休暇の取得を考えている場合

育児休暇中は無給ですので、妻のローン返済はどうなるでしょうか。夫が肩代わりすれば厳密にいえば贈与となります。その間の返済分を賄うだけの妻の預貯金を確保してもよいですが、収入が無い分、妻は経済面では不利です。育児は連帯責任ですので、一定期間の生活費は夫が負担するか、贈与税の基礎控除110万円まで夫から贈与を受けて、バランスをとるのが理にかなっているでしょう。

実際、この期間の妻のローン返済で、資金の出所について問題視されるケースはまず無いと思いますが、大切なことは「住まいは資産である」「努力は資産に反映させる」ことを原則に考えることが、将来のリスクを少なくし、トラブルを回避するポイントだということです。

仮に上記の基本設定の中で、夫の育児及び家事分担だけが、夫の負担ゼロだと仮定すると、家事育児労働をお金に換算し、妻の預貯金だけが膨らんで、場合によっては夫の資産は住まいのみという結果となることを双方認識した上で、共有名義を設定することが肝要なのです。

トラックバック

このエントリーのトラックバックURL:
http://www.interblog.jp/bizmt/mt-tb.cgi/434

この一覧は、次のエントリーを参照しています: 共有名義　総集編1:

» エスバイエルの住宅送信元エスバイエルの住宅　エスバイエルで家を買う？
新築住宅を購入するならエスバイエル（ＳＸＬ）が安い！エスバイエルの住宅や評判について調べてみました。失敗しない住宅選びを応援！！ [詳しくはこちら]

» 混ぜると危険な洗剤はどれとどれか送信元暮し・住まい・ケンコウ・生活くふうお役立ちサロン
住まいと生活についてのブログを立ち上げました。よろしければ遊びに来てください。 [詳しくはこちら]

» もう住宅で失敗させません。送信元なぜ、住宅購入に失敗してしまうのか？～プロが明かす本当の理由～
あなたは一生に一度の買い物で失敗をしてもいいですか? 失敗したくない人は必ず見る必要があります。 [詳しくはこちら]

» 投資信託【普通分配金・特別分配金（2）】送信元投資信託の始め方、投資信託での儲け方
たとえば 10500円で買った投資信託の基準価格が12000円に上昇したとします。分配金が2000円だったとすると特別分配金は元本からの一部払い戻し金500円。... [詳しくはこちら]

» 不動産取得税送信元不動産
不動産取得税というものをご存知でしょうか？不動産を取得するには税金がかかるのです。このカテゴリでは不動産取得税について説明を・・・ [詳しくはこちら]

» 投資信託とは（1）送信元投資信託の始め方、投資信託での儲け方
投資信託とは、多くの出資者から集めたお金を一つにまとめ、運用の専門家が運用して、そこで得られた収益を出資者に還元するしくみを言います。つまり、お金をプロに託して... [詳しくはこちら]

» 投資信託【分配金と税金】送信元投資信託の始め方、投資信託での儲け方
投資信託の特別分配金というのは、元本の払い戻しなので、これは非課税です。普通分配金は、収益から出される分配金。これには、税金がかかります。ただ、2008年3月ま... [詳しくはこちら]

» 投資信託【ブル・ベア型（2）】送信元投資信託の始め方、投資信託での儲け方
ところが、投資信託のブル・ベア型では、株価指数が下がった時にも、基準価格が上昇するように設計されています。たとえば投資信託のブル・ベア型ファンドのレバレッジが2... [詳しくはこちら]

» 子育て悩み相談送信元子育て悩み相談
育児の悩み・ストレスから解放されかけがえのない子供との　時間を楽しく過ごすための”３つの法則”を教えます。 [詳しくはこちら]

» quit smoking 送信元 quit smoking
toddler [詳しくはこちら]

» 離婚したくない送信元離婚したくない
夫婦生活でセックスレス・倦怠期・喧嘩多発・離婚寸前などの深刻な夫婦問題を抱えた方達が、ラブラブ新婚時代を取り戻した方法とは・・・ [詳しくはこちら]

» 離婚訴訟送信元離婚訴訟
夫婦生活でセックスレス・倦怠期・喧嘩多発・離婚寸前などの深刻な夫婦問題を抱えた方達が、ラブラブ新婚時代を取り戻した方法とは・・・ [詳しくはこちら]

» 離婚借金送信元離婚借金
夫婦生活でセックスレス・倦怠期・喧嘩多発・離婚寸前などの深刻な夫婦問題を抱えた方達が、ラブラブ新婚時代を取り戻した方法とは・・・ [詳しくはこちら]

» 離婚理由送信元離婚理由
夫婦生活でセックスレス・倦怠期・喧嘩多発・離婚寸前などの深刻な夫婦問題を抱えた方達が、ラブラブ新婚時代を取り戻した方法とは・・・ [詳しくはこちら]

» 離婚原因送信元離婚原因
夫婦生活でセックスレス・倦怠期・喧嘩多発・離婚寸前などの深刻な夫婦問題を抱えた方達が、ラブラブ新婚時代を取り戻した方法とは・・・ [詳しくはこちら]

» 【先行者利益保護の為1/31を持ちまして値上げいたします】取引レートの時間差を利用して毎月100pipsをノーリスクで「物理的に」稼げる　検証作業さえ不要の【超短期！】アービトラージＦＸ送信元私はこれで、月１５０万稼いでいます。
チャーリーです。昨日のアフィリ収入は７万５０００円でした。さてさて来週のＦＸですが、日銀が追加利上げを行うかどうかが焦点になりそうです。... [詳しくはこちら]

» 投資信託【REIT】送信元投資信託の始め方、投資信託での儲け方
投資信託のREITは、不動産会社の母体企業が設立した不動産投資法人が資産運用します。この不動産投資法人の運用会社が、投資信託のファンドをつくり、不動産を購入して... [詳しくはこちら]

» Free Resume Examples 送信元 Free Resume Examples
candy [詳しくはこちら]

» 投資信託【バランスファンド】送信元投資信託の始め方、投資信託での儲け方
投資信託のバランスファンドとは、株と債券を両方組み入れたファンドのことです。株と債券は、値動きの仕方が違う。だから、組み合わせて、リスクを軽減させることが狙い。 [詳しくはこちら]

» 主婦の方へ　【限定100名様】1日10分ラクラク月30万円！初心者のためのアフィリエイト送信元幸せアフィリエイトノウハウ
【限定100名様】1日10分ラクラク月30万円！初心者のためのアフィリエイト。稼げなかった99%のアフィリエイターに送ります。これでだめならあきらめてください。... [詳しくはこちら]

» dedicated servers 送信元 dedicated servers
hblife [詳しくはこちら]

» screensavers 送信元 screensavers
electric scooters [詳しくはこちら]

» loan calculator 送信元 loan calculator
diamonds [詳しくはこちら]

» sudoko 送信元 sudoko
[詳しくはこちら]

» 一人暮しの生活費　助けます送信元一人暮しの達人【一人暮しを１００倍楽しくする秘訣】
こんにちは【マミー】です＾＾あなたの一人暮しの生活費を助けます＾＾２ヶ月目からほったらかしで月５万円を稼ぐことができるアフィリエイトノウハウがあります。『特進！... [詳しくはこちら]

» free ebooks 送信元 free ebooks
dating [詳しくはこちら]

» Auto Loan 送信元 Auto Loan
Auto Loan [詳しくはこちら]