MODERN Club／不動産よくある質問Ｑ＆Ａ
佐藤 章子（さとう あきこ）:
ハウステージ有限会社代表。
CFPと一級建築士の資格を生かして住まいと暮らしのコンサルタントとして活躍中。
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共有名義 総集編4 －用語の解説[question]
はじめに
「共有名義 総集編4」は、共有名義に関係する事柄の用語解説です。総集編は今後も折を見て共有名義以外についても取り組みたいと考えていますので、各テーマにまつわる用語の解説は独立させて1つの項目にいたします。
いずれまとまることで、住まいに関する用語の中でも、特に重要と思われるもの、トラブルやリスクの回避に役立つものをセレクトした用語一覧として機能すれば幸いです。紙面の関係で、あくまで概略であり、また年度が変わると税制も変わる可能性があります。掲載されている語句を参考に、詳細はその都度各関係機関にご確認ください。
●贈与税
◇贈与税の基礎控除…
通常の贈与は年間110万円の基礎控除があり、その範囲内であれば贈与税がかかりません。550万円まで控除可能とする「住宅取得資金の贈与の特例」は廃止されました。それでも夫婦それぞれ年度をまたがって贈与されれば、2年間で夫婦それぞれ220万円、資金が増えます。
◇相続時精算課税制度とは…
平成15年に新たに制定された制度です。20歳以上の子が65歳以上の親から相続時精算制度を利用して贈与を受けた場合、2,500万円を超えない場合は当面無税となり、その後相続発生時に相続時精算制度を利用して、贈与された財産額も含めて計算された課税価格がやはり相続税の控除内であれば、最終的に贈与されたものが無税となります。
新しいこの制度は、通常の歴年単位の贈与税の課税方式に代えての選択となります。従って一旦、相続時精算制度を選択した場合は、その後通常の110万円の基礎控除を受けることができなくなりますので注意が必要です。
◇住宅取得資金にかかる相続時精算課税制度の特例…
さらに平成19年末までは、特例として住宅取得資金に関して3,500万円まで非課税となります。親の年齢制限がない等、諸条件も緩和されています。
◇居住用財産の贈与の特例…
婚姻期間が20年以上の場合は、夫婦間の居住用財産の贈与（夫から妻へなど）には2,000万円の特例があります。基礎控除を加えれば2,110万円まで無税です。当然譲渡のときに婚姻していなければなりません。居住用財産の実物でなくても、住宅を取得する資金でもかまいません。但し、継続して贈与を受けた住宅に居住することが条件です。
※注：特例にはそれぞれ条件があります。利用する場合は詳細をご確認ください。
●団体信用生命保険
◇団体信用生命保険…
住宅ローン返済中に債務者に万一のことがあった場合、債務者に代わって残債が支払われる制度です。民間ローンは、原則強制加入です。特約料は毎月の返済＝金利に組み込まれている場合もあり、その分、金利は高くなります。また最近は「癌になったとき…」など特徴を持たせたタイプもありますので、金利と保証内容のメリットは充分にご確認ください。
◇デュエット…
公庫買取型ローン(フラット35)には、連帯債務者である夫婦二人で加入できる公庫団体信用生命保険制度があります。どちらか一方に万一のことがあった場合は、持分にかかわらず残りの住宅ローン全額が支払われます。特約料は1.55倍になりますが、連帯債務者の万一の場合というリスクをよく考えれば、検討すべき商品です。一般の銀行ローンを借り入れるときも、連帯債務者は万一の場合のリスクについて、充分な検討と対策が必要です。
●連帯債務者
◇連帯債務者…
共有名義で、例えば夫が若くて収入が少なく、妻の収入を合算してローンを借りる場合には、連帯債務となります。連帯債務者はどちらにも支払い義務があります。双方の収入金額と共有名義持分比率の明確な規定はありませんが、あまり極端なのは、贈与と判断されないとも限りません。連帯債務は妻の出産や退職など、先々の変化も充分に見据えて考える必要のある重要なポイントです。
◇担保提供者…
上記の債務者や保証人等になるときに、債権者から担保提供が条件と設定されている場合は、担保提供しなければなりません。住宅ローンを借りる場合は、その住宅に抵当権を設定して、その住宅を担保として提供しなければなりません。住宅金融公庫のローンで夫婦・親子などで共有名義にした場合、共有名義者は自分の持分にも、抵当権設定と言う形で担保を提供する必要があります。
●その他の用語
ここでは詳細に解説できませんが、共有名義にまつわる大切な語句をあげておきます。
◇債務者・保証人・連帯保証人⇒過去のコラム参照ください。
◇住まいの諸費用⇒後日、用語解説の予定です。
◇居住用財産買い換え・売却時に関する特例⇒後日、用語解説の予定です。
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