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Ｑ：住宅ローンの繰上げ返済をすると得だと聞いています。本当にそうなのでしょうか。

Ａ：住宅金融公庫は2007年４月１日で「住宅金融支援機構」となりましたが、以前は長期固定金利の商品が民間に無かった為に、借入可能であれば、ほとんどの方が住宅金融公庫から借り入れたと思います。比較的長期のローンで借入れて、繰り上げ返済により、15～20年程度で完済するケースが相当数見られました。退職金で残債を返済するのも良くあるケースでした。

住宅金融支援機構が支援する民間の長期固定金利のローン「フラット35」は、繰り上げ返済がしやすくなっています。繰り上げ返済の際の留意点を考えてみましょう。

●繰上げ返済のメリット

◇返済期間を短くすると、総返済額が少なくなる
(3000万円を3%の金利で借入れた場合の総返済額)
　　　35年返済　毎年1,385,460円→35年間で総返済額48,491,100円
　　　20年返済　毎年1,996,548円→20年間で総返済額39,930,960円

◇変動金利で借入れた場合は、元本を減らすことによって金利上昇時のリスクを少なくできる
(約1５年後に金利が最終的に6%に上昇し、残年数20年の場合)
　　　残債2000万円→毎月返済額143,286円
　　　残債1500万円→毎月返済額107,464円

以上のようにリストラや独立で、収入が少なくなった時でもローン返済負担が少なく、家計のやり繰りがしやすくなります。
これからの時代は新卒で就職し、定年まで同じ企業で継続して働けるとは限りません。リストラはもはや他人事ではなく、転職も一般的になりつつあります。このような時にローン負担が少なければ、じっくり時間をかけて自分にあった働き場所を見つけることができます。繰り上げ返済は期間を短くする方法と、毎月の返済額を少なくする方法があります。総返済額からみると、期間短縮の方に、よりメリットがありますが、子供の教育費や独立などのライフプラン次第では、毎月の返済額減額を選択してもよいでしょう。
フラット35であれば、返済期間の延長や一定期間の返済額減額などの相談も可能です。

●繰上げ返済時に留意すべき事項

◇ローン金利より有利な投資を確実に行える場合
投資の知識と実績があり、当面の金利よりも高い利回りで運用が可能な場合は、繰り上げ返済のメリットはありません。仮に3 %の金利でローンを返済している時に、4%で運用ができていれば、繰り上げ返済用の資金を投資にまわしたほうが有利です。

◇万一の場合にいつでも自由に使える貯金が不足する場合
とっさの費用や病気になったときなどの当座の現金は一定金額必要です。人によって考え方は違うでしょうが、その時々の家族の状況に応じて、当座の資金を確保した上で、無理のない繰り上げ返済を考えることが大切です。

◇貯金が不得手な場合
完済した場合に、毎月の返済額と同等額以上を貯蓄しないと意味がありません。毎月引き落とされ、かつ滞納すると、その後は余計に状況が厳しくなるローンの返済は順当に行えても、自主的な貯蓄は不得手といった場合もあります。今ある余剰資金は、一括簡単に引き落とせない商品に投資し、返済を継続した方が、結果的には資産が増える場合も考えられます。繰り上げ返済によって完済する場合は、その後の貯蓄計画も綿密にたててください。

◇団体信用生命保険は、有利な保険である。
3000万円の借入を行った場合、一般に団体信用生命保険に加入します。万一債務者が死亡した場合はその後の返済は免除されます。従って、ローンを借り入れた時は、一般の生命保険を見直すことが可能です。反対に完済した場合は、そのときの状況も加味して、再度保険金額に不足は無いかチェックが必要です。住まいは完全に自分のものになっているはずですので、その前提で考えます。

◇手数料が発生する場合
フラット35のように証券化された住宅ローンは、繰り上げ返済しても手数料の負担はありません。しかし、一般の住宅ローンは、原則所定の手数料が発生しますので、メリットを確認の上、実行してください。

このように繰り上げ返済が、メリットがあるかどうかは、個々人によって違います。住宅取得とローン負担、子供の教育費の出費、老後の生活資金確保など、全体のライフプランニングの中でしっかり考えていくと、その人のベストの返済方法が見つかるはずです。