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住まいづくりに必要な総予算を算出し、適正な予算組みと配分がなされたあとは、なんといってもローンの選び方が重要なポイントになります。
将来のリスクを少なくするためには、どのようにローンを組めばいいのか、考えてみましょう。

◆住宅ローンの種類

【住宅ローンのタイプ】

・一般住宅ローン
通常の民間住宅ローン。

・証券化ローン
「フラット35」のように、金融機関が販売した住宅ローンの債券を買い取ったりして証券化し、投資家に販売することによって銀行のリスクをなくし、長期固定の住宅ローンを可能にしたもの。

・財形住宅ローン
財形貯蓄を一定範囲行っている場合に借り入れられる融資で、低金利。

・自治体の住宅支援
各自治体でも、低金利で住宅支援を行っている場合があります。

・預金連動型住宅ローン
普通預金残高分の住宅ローンの金利が0％になる住宅ローンです。
3,000万円の住宅ローンを借り入れて、500万円の預金残高があれば、2,500万円分にのみ実金利負担が生じる仕組みです。
繰り上げ返済して、ローン残高を2,500万円にした場合と比較すると、手元に500万円の現金が残るので、万一の時に安心です。

・出来高払い住宅ローン
原則として、住宅ローンの融資は建物が完成して登記された後に実行されます。契約金、着工金、中間金などは、自己資金かつなぎローンを借り入れる必要があります。
しかし、出来高払いの住宅ローンは、部位ごとの完成後にチェックが行われ、その部分の融資が実行されるローンです。しっかりした契約や設計図書が義務付けられ、その都度検査されるので、品質面が安心なだけでなく、支払った部位は確実に自分の持ち物になるので、倒産のリスクに対しても安心です。

その他にもまだあります。
サブプライムローン、ノンリコースローンという言葉も、大きな話題になりましたが、それは別の機会に。

【金利の種類】

・変動金利
現在の低金利状態の恩恵を受けられますが、金利上昇のリスクもあります。金利が上昇した場合、毎月の返済額が一定範囲に抑えられたとしても、本来の返済額との差額は元金に編入され(または未収利息として、返済終了後に一括徴収される場合もあった)借り入れが増えることになるので、金利上昇には常に注意が必要です。

・固定金利
返済額が一定なので、将来の生活設計が立てやすくなります。ただ、現在の低金利が長く続くと割高感があるかもしれません。

・選択型
一定期間固定金利で、その後変動金利に移行するものや、一定ルールのもので選択できるものなど、銀行によって様々なタイプがあります。

【元利均等返済と元金均等返済】

・元利均等返済
通常の返済方法は元利均等返済で、金利に変動がない限り、月々の返済額は変わりません。
しかし、当初は毎月の支払額の大半は利子分が占めるため、なかなか元金は減少しません。

・元金均等返済
元金を均等に返済しますので、当初の返済額は多くなりますが、しだいに月々の返済額は減少していきます。総返済額も、元利均等返済よりは抑えられます。
100万円を金利3％で30年返済の場合、元金均等返済は元利金等返済と比較して総返済額が約50万円節約できます。

◆ローン比較のポイント

ローンを比較する場合は、表面的な金利だけでなく、トータルで有利なものを判断する必要があります。また、自分自身の返済スタイルに見合った条件選び(例えば、細かく繰り上げ返済する予定など)も大切です。

・金利
注意すべき点は、変動金利を選択した場合は、現在の低金利を基準に生涯収支を考えないことです。
金利上昇のリスクがありますので、余裕を持った返済計画とし、繰り上げ返済で将来の金利上昇リスクを低減するのが得策です。

・融資手数料
一律か、融資金額に対するパーセント設定か。

・団体信用生命保険料
金利組み込みか、別立てか。

・保証料
保証料の有無と、その金額。

・繰り上げ返済手数料・一回の金額・その他条件
ローンによって異なります。チェックしておきましょう。

・返済方法
変動金利と固定金利・及びその組み合わせと、それに伴う手数料や条件・元利均等支払いと元金均等支払い。

・各種優遇措置等
日常的に使っている銀行の特典や、優遇措置などを調べてみましょう。

◆自分流の住宅ローンの組み立て

どのような住宅ローンがふさわしいかは、人それぞれです。数千万円の借入をするわけですので、生涯収支表を作成して、長い目でリスクの少ない借り方を見つけるのがベストです。自分でいろいろな借り方のシミュレーションをしてみるといいでしょう。

さらに、借り入れた後の日々の管理も大切です。
下記の表は、3,500万円を借り入れた場合の固定金利と、ネットバンクの変動金利の比較をシミュレーションしたものです。この表はエクセルで簡単に作れるよう、まとめたものです。多少の誤差は生じますが、将来の金利の上昇結果も加味できる作りになっています。毎年、経済状況と照らし合わせて予測しなおしていきます。

下記の例では、10年後に金利が2％上昇しても、繰り上げ返済によって、返済総額に1,000万円の差が出ています。もちろん逆の差になる場合もあります。ぜひ、参考になさってください。