MODERN Club/不動産よくある質問Q&A

佐藤 章子(さとう あきこ):
コンサルタントオフィス ハウステージ 代表。 CFPと一級建築士の資格を生かして住まいと暮らしのコンサルタントとして活躍中。

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『中古住宅の購入計画-1』 中古住宅とお金の話[question]

最近、首都圏の中古マンションが、数百万円の価格で販売され、話題になっています。もともと大手企業の社員寮を一括して購入したために、格安で販売できるとのことでした。

購入者側は安く購入して自分の好みにリノベーションをしたり、終の住処として子どもの近くでのんびり老後を過ごしたりと、さまざまなニーズがあるようです。

◆中古住宅と住宅ローン

基本的に、新築の場合の条件と違いはありません。ただし、例えばフラット35を利用するのであれば、購入する中古住宅について住宅金融支援機構が定める独自の技術基準に適合していることを証明する「適合証明書」の交付を受ける必要があります。

この適合証明書は、検査機関または適合証明技術者へ物件検査の申請を行い、合格すると交付されます。適合証明技術者とは、機構と協定を締結している(社)日本建築士事務所協会連合会及び(社)日本建築士会連合会に登録した建築士です。

調査の流れ…
住宅金融支援機構のホームページなどで物件の最寄りの調査機関を検索します。交渉して条件がまとまれば、調査を依頼します。物件が適合していて適合証明書が発行されたら、それを添付して融資の申し込みを行います。

『中古住宅の購入計画-1』 中古住宅とお金の話

中古マンションらくらくフラット35…
住宅金融支援機構が定める耐久性基準などに適合していることを確認した中古マンションの場合は、物件検査の手続きを省略することができます。該当する物件は住宅金融支援機構のホームページで検索できます。

フラット35(リフォーム一体型)…
中古マンション購入資金とリフォーム工事費用を、1つのフラット35で借り入れ可能なローンです。リフォーム工事の内容は規定されていませんので、自由にリフォームできます。民間住宅ローンにも同様のローンがあります。

フラット35リノベ…
平成28年10月1日から平成29年3月31日までの受付ですが、省エネ性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性の一定の性能向上リフォームを行った場合は金利の引き下げの優遇措置があります。

◆中古住宅と住宅ローン控除

基本的な要件は新築住宅と同様です。
そのほかに中古住宅に対する独自の要件は、以下のとおりです。

①取得の日以前20年以内に建築されたものであること
(耐火建築物については25年以内)

②地震に対する安全上必要な構造方法に関する安全基準に適合していること

③築年数要件および耐震基準要件に適合しない住宅について、取得日までに耐震改修の申請をし、かつ居住日までに耐震改修の工事を完了しているなど一定の条件を満たすこと

現実的に③の要件をクリアするのは、簡単ではありません。特にマンションの場合は、所有者で構成する管理組合などが耐震改修を行うことを決議、その上で補助金などの申請をし、耐震改修設計及び工事へと進むことになります。それさえも莫大なお金がかかり、住民の合意を得るのはなかなか難しいのが実情です。

※増改築に関するローン控除の制度もあります。所定の要件がありますが、既存住宅に特定の改修工事をした場合の税額控除の適用を受けないことの要件がありますので、注意が必要です。

◆既存住宅と保険

既存住宅売買瑕疵保険…
万一、引き渡しを受けた建物に瑕疵が見つかった場合、その補修費用を賄うことができる保険です。売主の形態等により商品が異なります。10万円程度の費用がかかりますが、万一が心配な場合はご検討ください。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保などに関する法律…
平成12年4月に「住宅の品質確保の促進などに関する法律」が施行され、新築住宅の所定の部分について10年間の瑕疵担保責任が義務付けられました。つまり構造体や屋根などの重要な部位に不具合が見つかった場合、新築後10年間は補修等の義務が生じます。さらに平成21年10月より、瑕疵担保責任の履行を確実にするために保険の加入や資金の供託が義務付けられました。従って築10年未満の中古住宅は瑕疵担保責任期間が残っていること、平成21年10月以降のものは履行のための資力が担保されていることになります。

表面的な金利や優遇措置のほかに、性能や保険など、間接的にお金に影響する要素はいろいろあります。長い目で見たり、万一のことを考えたりすれば、実はそちらの方が重要だったということもあり得ます。そのため、しっかりした中古物件を購入することが第一です。不安がある場合は、ホームインスペクションの利用も検討してみましょう。

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