MODERN Club/不動産よくある質問Q&A

佐藤 章子(さとう あきこ):
コンサルタントオフィス ハウステージ 代表。 CFPと一級建築士の資格を生かして住まいと暮らしのコンサルタントとして活躍中。

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『2017年不動産トレンドは?-2』 2017年の不動産動向[question]

歴史をひも解いてみると、住宅政策は一貫して政府の景気対策の目玉でした。関連産業のすそ野が広く、額も大きいため、景気改善の最適のターゲットとなってきたのです。今後もその傾向は変わらないでしょう。『2017年不動産トレンドは?-1』で試みたキーワードは、2017年においてどのようなステップとなるのか、考えてみたいと思います。

◆2017年のキーワード

空き家対策…
現在も東京都では木造密集地域の建て替え事業として10年計画で取り組んでいる課題です。各区はそれを受けて、さまざまな支援を行なっています。隣り合わせの住宅を共同で建て替える場合の支援などもあります。

本来細分化されすぎた都市部の宅地は、このような形で再結合するのがよいのではないでしょうか。しかし他人同士が住まい作りという大仕事を共同で行なうのは至難の業で、不可能に近いともいえます。住民の立場に立ったコンサルタントなどが力を発揮できるかが今後の注目ポイントだと思います。当面は民泊として活用するのが最もシンプルな方法。周辺にそうした建物が増えれば、共同で事業も可能になりますし、いずれは共同で建て替えできる可能性もあります。

既存住宅市場の活性化…
数10年前から中古市場の活性化が課題となり、一部リノベーションが注目されましたが、全体としては活性化できたとは言い難い現状です。そもそも「中古」という言葉のニュアンスがよくありません。日本の住宅取引のうち、既存住宅が占める割合は15%程度です。それに対してアメリカはなんと90%を占めています。フランスや英国でも70~90%近くある(※)ことから比較すると、日本とは大きな違いがあります。(※国土交通省 「国土交通白書」2015参照)

良質の住宅を長く使うことは、個人の生活の収支の安定ばかりでなく、日本の経済の安定には不可欠です。この数値がどれだけ今年に改善するかを見守る必要がありますね。

リフォーム強化…
既存住宅市場の活性化にはリフォームへの優遇措置も重要です。既に官民問わず、リフォームについてはローン体制や税制の優遇措置などかなり整備されています。残念なことに日本は地震国ですので、本来まだ耐用年数に達したとはいえない新耐震以前の建物を有効活用しにくいのが難点です。耐震改修支援制度の今後も注目したい点です。

『2017年不動産トレンドは?-2』 2017年の不動産動向

◆日本の不動産市場の国際化

日本は、外国人であっても国内の不動産を購入することができます。人口減少、景気の低迷などで、不動産事情は大きく変化しないように思われていました。しかし2020年の東京オリンピックが決まって、にわかに活性化しているようです。それはなぜでしょうか。日本が一定の活性化が見えたとたん、中国をはじめアジア諸国を中心に不動産が購入されているのです。それ以前から、不動産価格が低下し、日本の不動産は諸外国の投資家からはねらい目で、とあるタワーマンションなどはかなりの住戸が中国人に購入されているのを知っています。しかし、2020年が過ぎたら飽和した不動産はどうなるでしょうか。2020年の前に外国からの投資は売り抜けられる可能性もあるため、2020年直前の動向が注目されます。

◆不動産で失敗しないためには市民感覚を研ぎすまそう!

バブル期には、何故か誰もが「不動産価格は高騰し続ける」と思っていたようです。多くの銀行が土地購入に資金を供給し痛手をこうむりました。いわばプロである銀行がその状態であれば、一般人がそう考えても不思議ではありません。本当の意味でプロの銀行家が日本には不在だったということかもしれませんね。

しかし単純に考えれば、一般的国民が手を出せない土地価格になれば、当然ながら誰も買わなくなり、価格は低下するはずです。いつか値上がりすると保有し続けても、買えないものは買えないのです。景気を大きく左右する住宅市場が低迷すれば、景気も低迷します。オフィスビル、工場などの建設も影響されます。つまり、高止まりのラインは本来誰にでも常識的にわかるはずなのです。

その時々に世間で言われている市場動向を自分の感性に照らし合わせて、どこかおかしいと思ったら、徹底的に考えてみるべきです。それが理屈にあわなければ、その市場動向を疑ってみる必要があります。そして市場はどうあれ、自分が余裕をもって投資できるのであれば、市場は関係ありません。どんなに市場が冷え込んでいても、立地のよい物件は需要が高いのです。住まいの取得であれ、投資目的であれ、リスクの少ない資金計画と市場価値の高い物件選びが成功のすべてです。

2017年、不動産にかかわることを検討される皆さんはとくに、参考になさってください

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