MODERN Club/不動産よくある質問Q&A

佐藤 章子(さとう あきこ):
コンサルタントオフィス ハウステージ 代表。 CFPと一級建築士の資格を生かして住まいと暮らしのコンサルタントとして活躍中。

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『土地の活用方法について-1』 土地活用はどんな選択肢がある?[question]

近年は「親の住まいの処分」が社会問題になっています。そもそも、自分で土地を購入するのであれば、明確な利用方法があるはずですが、相続によって突然、土地が手に入ったとあれば、どのように土地を活用すればよいかわからずに持てあましてしまうことが多いようです。少子化によって、都市部でも空き家や空室が問題になっていますね。土地においても同じ問題が起きてしまうのです。

◆土地活用の選択肢

土地は、更地の場合と、すでに建物が建っている場合とがあります。建物が建っていても、取り壊して更地にし、活用するケースもあります。最初に考えるのは、「売る」「利用する」「維持管理する」のいずれか。維持管理については「景気がよくなって土地の値段が上がった時に売りたい」「将来自分で活用することを前提に、一時的な収益などを考えたい」という目的のもとに保留する選択肢です。

『土地の活用方法について-1』 土地活用はどんな選択肢がある?

上記の区分の中で、あまり耳慣れない言葉について簡単に解説しておきましょう。

事業受託…
ディベロッパーなどがその土地の活用の一切を請け負い、必要とする建物を土地所有者が銀行から融資を受けて建設するものです。ディベロッパーなどが資金を提供する場合もあります。

土地信託…
今はほとんど使われていませんが信託銀行などが土地所有者に代わりその土地の有効活用を行う方式です。その運用益を土地所有者に信託配当として渡されます。信託期間、土地は信託銀行などの名義になりますが、信託期間が終了すれば元の所有者に戻されます。

等価交換…
土地の一部をディベロッパーなどに譲渡し、ディベロッパーが建てた建物の内、土地価格相当分の面積を所有する方式です。土地の一部はディベロッパーに譲渡することになります。


◆大切な市場調査
どうしたいかを考えるのと同時に、何に活用できるかについて調査を行います。アパートに向いているのか、倉庫や駐車場なのか、郊外のロードサイド店舗にするかなど、一通りいろいろ考えてみましょう。プロによる市場調査が必要なものもあるかもしれませんが、インターネットと自らの周辺調査だけでも可能な範囲がわかるでしょう。

◆土地を放置するとどんなことが起きるか
すぐにでも活用できそうな利便性の高い土地であればいいですが、田舎の土地であったり、駅から遠かったりすると、すぐには活用方法が見つからない場合もあるでしょう。しかし、放置すると、さまざまな問題が発生し、改善するために思わぬ出費となる場合もあります。考えられる問題のいくつかを挙げておきます。

◎固定資産税がかかる
土地は建物が建っていて、かつ人が住んでいる場合に200㎡以下の部分に対して固定資産税が1/6に、それを超える部分については1/3に軽減されます。空き地にするとその軽減措置がなくなります。ただし「空家等対策の推進に関する特別措置法」による特定空家の措置を受けて建物を撤去した場合は、軽減措置が認められます。

◎維持管理に手間と費用が掛かる

◎不法投棄などの温床になりやすい

◎建物がある場合は犯罪の場になる危険がある

◎建物が老朽化している場合は、他人に危害を加える危険がある。また特定空家の措置を受ける場合がある


相続などにより、土地が手に入ったら、早々に対策を考えましょう。大きな投資を必要とするケースもあるため、金銭的にも精神的にも負担となる場合もありますが、先延ばしにしても状況は改善されず、悪化する場合が多いのです。

先延ばしにする場合は、将来のためなど明確な意図があり、放置期間のリスクを把握し、それに対処できることが前提です。

ぜひ参考にしてください。

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