MODERN Club/不動産よくある質問Q&A

佐藤 章子(さとう あきこ):
コンサルタントオフィス ハウステージ 代表。 CFPと一級建築士の資格を生かして住まいと暮らしのコンサルタントとして活躍中。

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『土地の活用方法について-2』 土地活用の効果とリスク[question]

土地活用には、『土地の活用方法について-1』で分類したように、いろいろな方法があります。今回は、ごく一般的なアパート経営を中心に、どのようなメリットとリスクがあるかを考えてみましょう。

◆土地活用の効果

資産を活用して収入を得る…
土地は、利用しなければ固定資産税がかかるだけで、なんの役にも立ちません。固定資産税が高額な地域であれば、それだけで負担となります。活用すれば収益が生まれます。

節税効果…
自宅やアパートなど、人が住むための建物を建てれば、敷地の200㎡までの部分は固定資産税が1/6、それを超える部分は1/3となります。アパートの敷地の場合は200㎡×住居の数までの敷地が1/6に軽減されます。


相続対策…
不動産による相続対策としては、下記のような方法があります。

◎相続財産の評価を下げる

◎納税資金を確保する

◎財産の移転

◎負債(アパート建設のためのローンなど)を相続させる

貸付事業用宅地(アパート用地)などは200㎡までの課税割合は50%で、資産の評価を半分にできます。アパート経営による収益をプールして相続させ納税資金にすることもできます。

『土地の活用方法について-2』 土地活用の効果とリスク


◆土地活用のリスク

土地活用には、もちろんリスクもあります。アパート経営を事例にどんなリスクがあるかを考えてみましょう。下記のように、思うように収入が確保できないと、建設のために借り入れたローンが支払えなくなります。

◎入居者が集まらない。空室が発生する。家賃滞納がある。

◎古い、または設備が旧タイプの場合は改修費用が掛かる。そのままの場合は家賃が低く査定されるか、入居率が下がる。

◎地震や火災で建物が消失、損傷する

◎住民間のトラブル など…


◆空室リスクと保証システム

空室リスクを回避するにはいくつかの方法があります。しかしアパート建設のための投資額を回収し、利益を得るまでの間は何年もかかります。その間、完全に保証されるシステムはないようです。家賃保証を付けたい場合はそれぞれの保証のメリットやデメリットを理解して、自分に合った方式を選択しましょう。例えば遠隔地であれば、サブリースが適しています。自ら維持管理を行えるのであれば空室保証など、オーナーの考え方や状況に応じて考える必要があります。


サブリース…
アパートを一括してサブリース会社が借り受けるシステムです。入居者もサブリース会社が斡旋し、敷金や礼金もサブリースが預かります。オーナーはサブリース会社に管理費を払う必要はありますが、毎月一定の収入を確保することができます。

家賃は相場よりも低めに設定される傾向にあります。またこれから建築する場合は、設備などのグレードを指定されるケースもあります。数10年にわたって保証することを表明している会社もありますが、多くは2年ごとに家賃の見直しがあり、その際に家賃を下げられるケースも少なくありません。それを受け入れないと契約解除ということもあるのです。当初の契約の収入がそのまま続くとは限りません。会社やアパートの状況によって異なりますが、借り上げ金額は70~90%程度。清掃や草取りなどをオーナーが行う場合は、85~90%になることが多い印象です。

空室保証…
サブリースと同様に一定の費用を保証会社に支払って、満室の場合の家賃収入の80~90%を確保する仕組みです。管理はオーナー自ら行います。空室情報を保証会社に連絡する義務があるなど、サブリース方式よりも負担は大きくなります。

滞納保証…入居者が契約者となり家賃滞納のリスクを保証するものです。保証会社と契約している不動産会社を通じて利用します。オーナーの金銭的負担はありませんが、入居者が一定の金額を支払うことになりますので、家賃の割高感がないようにしないと入居率が落ちる可能性があります。

アパートは、立地が第一です。駅に近く、建物や設備が良ければ、そう失敗することはないでしょう。それでも採算計画を立てる場合は、当初の入居率を90~95%程度、10年後は85%程度で計算します。

駅から遠いなどの条件が不利な場合は、環境や設備などに付加価値をつければ、多少遠くても入居待ちの状況になるケースもないことはありません。あまり無理せずに、余裕のある計画をたてておくのが、安心して経営するポイントです。

ぜひ、土地の活用を考える際に参考にしてください。

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