MODERN Club/不動産よくある質問Q&A

佐藤 章子(さとう あきこ):
コンサルタントオフィス ハウステージ 代表。 CFPと一級建築士の資格を生かして住まいと暮らしのコンサルタントとして活躍中。

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『売れ残りの新築一戸建て-1』 売れ残りの理由は?[question]

何棟かまとめて販売されている物件で、他の棟は売却済みなのに1棟だけが売れずに残っているというケースはよくあります。立地、間取りや価格などは自分たちの条件に合っているけど、売れ残っていると、もしかしたら何か欠陥があるのでは…?と疑心暗鬼になってしまいますね。しかし、思わぬ掘り出し物である可能性もあります。悩まれた際の判断基準についてお話しします。

◆最初に確認すること

まずは、状況を正確に把握しましょう。複数棟の販売であれば、必ず最後になる建物は発生します。先に売れた建物と、それほど日数に差がなければ「売れ残り」とは限りません。


<チェックポイント>

1.どれくらいの期間、売れ残っているか

2.最後に売れたのはいつか。他の棟が売れた間隔はどのくらいか。

3.最初の売値から値下げしているか

4.墓地など住宅地としてはあまりふさわしくない施設が見える環境か


売れ残っている理由をさりげなく担当者に聞いてみるのもよいでしょう。


◆建売住宅の仕組み

複数棟の建売販売の場合、各敷地には必ず立地の優劣があります。仮に下記のような8棟の建売の場合(上を北側とする)、一気に8棟建築する場合もありますが、順々に建てながら販売するケースもあります。

順々に建てる場合は最初にF地とG地の敷地から建てて販売していきます。売りやすい、買いやすい価格設定を考えると土地の広さはかなり小さくなるでしょう。そのために、先にB地とC地の敷地に建物を建ててしまうと、F地とG地の敷地は南側が塞がれ、あまり快適に見えません。B地とC地が更地の状態よりもやはり心理的に購買意欲がそがれます。段取りが悪くB地やC地を先に立てるとF地とG地が売れ残ったりしがちです。しかし、結局はいずれ同じ結果になりますので、先々を想定して敷地を見極めることが大切です。

『売れ残りの新築一戸建て-1』 売れ残りの理由は?

一般的に条件のよい、A地やD地の価格設定が高すぎて売れ残ったり、F地やGの価格設定が悪条件にも関わらず他の区画との価格差が小さい場合など売れ残ったりするケースもあります。


◆建物の不具合はどう見極める?
売れ残り物件ということは、当然ながら完成しています。よほど顕著な不具合でない限り、完成している建物の問題点を見つけるのは、専門家でもかなりの困難を伴います。そのために建物そのものが要因で売れ残っているケースは少ないと考えられます。

また新築物件は、主要な部分について売主は10年間の瑕疵担保責任があり、万一不具合があった場合の補修費用等のための保険に加入するか供託金が義務付けられています。瑕疵が見つかっても新築物件の場合は法律で守られているのです。

いかがでしょうか。
自分で判断が難しい場合は、専門の調査会社に依頼することもできます。ホームインスペクター(住宅診断士)を利用される方も少しずつ増えています。中には、診断結果を一定期間保証する会社もあるので、調べてみてください。

マンションを買う場合であっても、建築士を同行される方もいるようです。耐震偽造問題などは、建築士(構造設計が専門であれば最適!)を同行し、モデルルームなどに備え付けられている構造図をチェックしてもらえば、耐力不足が一目瞭然なのだとか。

お悩みの際は、ぜひ参考にしてくださいね。

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